赣市府办字〔2020〕65号

赣州市人民政府办公室关于印发

赣州市城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案（2021-2023年）的通知

各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市属、驻市各单位：

现将《赣州市城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案（2021-2023年）》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

2020年11月19日

赣州市城镇老旧小区改造

三年攻坚行动方案（2021-2023年）

为贯彻落实党中央、国务院决策部署和《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）精神，结合我市实际，制定本行动方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实习近平总书记视察江西和赣州重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照建设革命老区高质量发展示范区要求，以让群众满意为目标，把城镇老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐共治的社会服务综合体，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则

坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托幼、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

坚持因地制宜，稳步统筹推进。结合小区及周边区域特征，因地制宜确定改造类别，制定改造方案和改造标准。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，体现小区特点、展现城市特色、延续历史文脉。

坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动关联单位和社会力量参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

坚持建管并重，加强长效管理。坚持党建引领，发挥街道（城关镇）、社区党组织作用和党员干部先锋模范作用，将老旧小区改造与提升社区治理能力相融合。探索创新小区治理模式，推动社会治理和服务重心向基层下移，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，完善小区长效管理机制。

（三）工作目标。力争用3年时间改造完成建成于2000年底前需改造的老旧小区。2021年，新开工并基本改造完成城镇老旧小区137个，涉及住户33735户；2022年，新开工并基本改造完成城镇老旧小区347个，涉及住户43663户； 2023年，新开工并基本改造完成城镇老旧小区269个，涉及住户43286户。到“十四五”期末，力争全面完成所有需要改造城镇老旧小区的改造任务。

二、改造任务

（一）改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成、近5年未实施综合改造且今后5年不会纳入规划征迁改造范围的城镇老旧小区。

建于城市或县城范围外国有土地上的工矿企业等集中住宅区和建成于2000年底后（但不得超过2005年底，下同）又亟需改造的住宅小区可逐步纳入改造计划。

（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类和提升类。各地要对照国办发〔2020〕23号文件要求，明确老旧小区改造类别，合理确定老旧小区改造内容和改造标准。以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造。鼓励以街道或社区为单元，大力推行区块化改造模式，按照连线成片改造原则，结合背街小巷改造、棚户区改造等配套完善公共服务设施，将相对集中或相邻成块的老旧小区整合打包，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造10分钟生活圈。

三、组织实施

（一）明确责任主体。按照“市级统筹、县级实施”的原则，落实县（市、区）主体责任，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作协调推进机制。各县（市、区）政府对辖区城镇老旧小区改造工作负总责，建立由政府主要领导亲自抓、相关职能部门参加的城镇老旧小区改造工作协调推进机制，健全工作机制，落实好配套支持政策。街道（城关镇）负责组织协调实施城镇老旧小区改造，推进建立健全小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。各县（市、区）人民政府可以确定有项目建设经验的国有企业作为项目建设单位，负责具体改造实施。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会）。以下各项任务均需各县（市、区）人民政府（管委会）落实，不再列出〕

（二）科学编制专项改造规划和计划。按照属地原则，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，并按求逐户逐栋逐个小区进行登记造册，建立项目储备库。

区分轻重缓急，切实评估地方财政承受能力，在不增加债务风险的基础上，科学编制城镇老旧小区改造“十四五”规划。按照居民自愿、自下而上、应改尽改的原则，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造，分类分批逐步纳入年度实施计划，逐级编制生成年度改造计划。

养老、文化、教育、卫生、托幼、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造计划有效对接，同步推进实施。〔责任单位：市住建局、自然资源局、发改委、财政局、公安局、民政局、教育局、体育局、文广新旅局、大数据管理局、城管局及各管线单位等按职责分工负责〕

（三）制定小区改造方案。坚持规划设计引领，科学制定项目改造方案，禁止无规划方案的城镇老旧小区改造。由建设单位牵头会同街道办等组成工作专班，对照《赣州市城镇老旧小区改造技术导则及图集》，充分征求居民意愿，精心规划设计。健全项目责任规划师制度，为街道（城关镇）推动改造、社区居民参与改造提供技术支撑。严格落实智慧安防小区建设要求。涉及历史文化街区、历史建筑的小区改造，要严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。〔责任单位：市住建局、自然资源局、发改委、财政局、公安局、教育局、体育局、文广新旅局、卫健委、城管局、民政局、国资委及各管线单位等按职责分工负责〕

（四）简化项目审批流程。城镇老旧小区改造审批权限全部下放由县（市、区）行使。各县（市、区）要简化城镇老旧小区改造项目审批事项和环节，推行部门并联式审批和网上项目审批，做到“只跑一次”或“一次都不跑”。经地方政府组织联合审查通过的改造方案，可直接办理立项、用地、规划审批等相关手续。对不新增建设用地的，无需办理城镇老旧小区改造土地、规划、环评等手续；涉及增加建筑面积的改造整治项目，将建设工程规划许可与施工许可合并为一个事项。城镇老旧小区改造项目，采用事前承诺告知制，不进行施工图审查，推行限时联合验收，统一出具验收意见。〔责任单位：市行政审批局、住建局、自然资源局、发改委、财政局、市场监管局等按职责分工负责〕

（五）加强工程质量安全管控。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。落实绿色社区创建要求，优先选用经济适用、绿色环保的技术工艺、材料产品，强化水表、消防、安防等智能化改造。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织街道（城关镇）、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理及管线单位等共同验收。〔责任单位：市住建局、大数据管理局、城管局、公安局及各管线单位等按职责分工负责〕

（六）健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥基层党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用各类线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。社区内机关、企事业单位及各类社会组织应积极支持、参与改造。〔责任单位：市民政局、住建局等按职责分工负责〕

（七）完善小区长效管理机制。推行社区党组织提名业主委员会主任、居委会成员兼任本人为业主的小区业主委员会成员的管理模式，组织引导成立业主大会选举业主委员会或组建物业管理委员会，协商确定小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极推动改造后小区实施物业管理，实现小区“五有”基本物业服务全覆盖。禁止擅自在小区公共区域私拉线路。鼓励市、县（市、区）国有企业成立专业物业服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供有偿物业服务。落实城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹、奖补机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。〔责任单位：市住建局、财政局、民政局、城管局、国资委等按职责分工负责〕

四、资金筹措

（一）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，引导居民通过捐资捐物、投工投劳、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式落实出资责任。健全居民申请提取住房公积金用于加装电梯费用的相关政策措施。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。〔责任单位：市住建局、财政局等按职责分工负责〕

（二）加大政府支持力度。积极争取上级各类奖补资金，重点用于改造2000年底前建成的城镇老旧小区。市财政统筹安排资金支持各县（市、区）实施城镇老旧小区改造，并对改造成效突出的县（市、区）给予奖励。各县（市、区）要多渠道筹集落实老旧小区改造所需资金；整合涉及住宅小区的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。按照“保基本”的原则，各级财政资金应重点支持基础类改造内容。加大对各地发行地方政府专项债券支持。〔责任单位：市财政局、住建局、发改委、民政局、卫健委、文广新旅局、商务局、体育局、国资委等按职责分工负责〕

（三）加大金融筹资力度。在不增加地方政府隐性债务条件下，鼓励支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，通过发行各类信用债券等方式进行融资。加强与政策性银行和商业银行的对接，积极争取对城镇老旧小区改造的信贷支持；支持各县（市、区）将年度实施计划内项目打捆向金融机构争取信贷支持。〔责任单位：市金融办、住建局、财政局等按职责分工负责〕

（四）推动专营单位参与。城镇老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，地方财政承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备改造费用，政府、供电企业各承担50%；“一户一表”改造费用由居民承担。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。〔责任单位：市财政局、住建局、大数据管理局、文广新旅局、市政公用集团及各管线单位等按职责分工负责〕

（五）吸引社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。鼓励支持通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。鼓励支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托幼、家政等社区服务新业态。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托幼、家政等服务的机构，提供养老、托幼、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托幼、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。〔责任单位：市财政局、国资委、税务局、民政局、住建局等按职责分工负责〕

五、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全由市政府主要领导任组长、各有关部门、单位为成员的市推进城镇老旧小区改造工作领导小组，统筹协调推动全市城镇老旧小区改造工作。各成员单位按照工作要求和职责分工，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，研究出台具体支持政策措施。〔责任单位：市住建局等〕

（二）整合利用既有资源。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得法定人数及以上居民同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。根据城镇老旧小区改造需要，机关企事业单位应将城镇老旧小区内或周边存量房屋无偿提供给街道、社区用于公共服务。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有房屋、社区居委会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施，鼓励有条件的地方通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。〔责任单位：市自然资源局、财政局、国资委、住建局、民政局等按职责分工负责〕

（三）强化监督考核。将城镇老旧小区改造工作纳入县（市、区）高质量发展考评内容。领导小组办公室要对各地工作进展情况进行督导，对改造效果差、群众满意度低、工作进展慢的县（市、区）进行约谈。突出正向激励，对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区和个人，优先推荐为及时奖励表彰对象。加强资金监管，项目竣工验收后应及时办理竣工结算和财务决算。财政部门要加强资金监管，审计部门要强化审计监督。〔责任单位：市住建局、发改委、财政局、审计局等按职责分工负责〕

（四）加强宣传引导。充分利用各种媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，引导群众由“要我改”转变为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。加强城镇老旧小区改造政策规范宣贯，依法依规公开、解读城镇老旧小区改造有关政策措施和工作动态等信息，及时回应社会关切。〔责任单位：市住建局等〕

附件：全市城镇老旧小区改造三年计划任务安排表

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全市城镇老旧小区改造三年计划任务安排表